CBRE코리아가 26일 발표한 ‘2021년 3분기 국내 상업용 부동산 시장 보고서’에 따르면 2021년 3분기 다수의 거래가 국내 투자자에 의해 주도되었으며, 작년 동기 대비 오피스 자산의 투자 규모는 약 15%이상 감소한 반면 호텔 및 물류자산의 투자 규모는 크게 증가한 것으로 나타났다. 3분기까지 올해 총 거래 규모는 약 11조 6,000억원으로 이는 역대 최고 거래량을 기록한 전년 동기 대비 유사한 규모이자 지난해 총 투자규모의 약 64%에 달한다.

올해 3분기까지의 물류센터 투자규모는 전년 대비 13% 이상 증가한 약 1.8조원으로 앞으로 다수의 선매입 활동이 관찰되고 있어 향후 지속적인 물류 거래 규모를 견인할 것으로 내다봤다. 아울러 명동 티마크 호텔 및 라마다 앙코르 동대문 호텔 등 다수의 호텔 거래가 금번 분기 확인되었다. 호텔부분은 3분기 전체 거래 규모의 약 7% 수준을 차지했는데, 코로나 19로 폐점하는 호텔 증가에 따라 향후 호텔 투자 규모 및 리모델링 사례는 계속 증가할 것으로 분석했다.

임동수 CBRE코리아 대표는 “자산 가치의 지속적인 상승과 투자 경쟁 심화는 당분간 서울 오피스 및 수도권 물류 시장 수익률에 영향을 미칠 것으로 예상되며, 특히 물류 자산의 경우 오피스 자산 대비 상대적으로 빠른 수익률 감소가 지속될 것으로 보인다”고 말했다. 2021년 3분기 기준 서울 A급 오피스 및 수도권 물류센터의 평균 수익률은 소폭 하락한 각각 3.8%, 4.3% 수준으로 나타났다.

3분기 서울 주요 3대 권역 A급 오피스 시장 평균 실질임대료는 전 분기 대비 0.8% 상승했는데, 강남 및 도심권역 내 렌트프리 축소와 여의도권역 내 공실 해소에 따른 명목임대료 상승이 이를 견인한 것으로 보았다. 서울 A급 오피스 시장의 평균 공실률은 전 분기 대비 약 1% 하락한 8.2%를 기록했다.

리테일의 경우 지난 분기에 이어 해외관광객 의존도가 높은 다수의 가두상권에서의 공실은 여전하나, 이번 3분기에는 글로벌 스포츠 브랜드의 디지털 컨셉 매장이나 럭셔리 브랜드 팝업 등 시장 영향이 제한적인 브랜드를 중심으로 리테일 임대차 활동이 지속되고 있는 것으로 분석됐다.

수도권 A급 물류 시장의 평균 임대료는 시장 내 낮은 공실률과 함께 완만한 상승세가 지속되는 가운데 신규 공급된 프라임급 자산을 중심으로 해당 권역의 평균 임대료 수준 대비 소폭 상승했다. 한편, 신속 배송에 대한 수요가 증가하고 도심 접근성이 좋은 물류센터 선점 경쟁이 치열해짐에 따라 이커머스 및 3PL사가 택배보관 및 물류거점으로 주요 입지에 위치한 주유소 부지를 이용하는 사례가 증가하고 있는 것으로 나타났다.

최수혜 CBRE코리아 리서치 총괄은 “지속적인 경기회복과 더불어 서울 주요 3대 권역 내 신규 A급 오피스의 추가 공급의 부재는 향후 추가적인 공실률 하락을 이끌 것으로 전망한다”며, 아울러 “이커머스 및 3PL은 여전히 수도권 물류시장의 주요 수요 동인으로 기업의 온라인 비즈니스 확대, 플랫폼 기업의 전자상거래 진출 증가 및 해외 전자상거래 업체의 국내 진출 등과 함께 해당 수요는 향후 꾸준히 지속될 것으로 보인다”고 밝혔다.


3분기 분야별 상업용 부동산 시장 분석은 아래와 같다.

[오피스 시장]

제한적인 공급과 함께 상반기 임대차 활동 회복으로 시장 내 임차 가능 면적이 감소하면서 3분기 신규 임대차 활동 축소가 관찰되었으나 기업의 이전 활동이 계획대로 진행되며 공실률 감소를 가져왔다. 도심권역의 경우 케이스퀘어시티가 자산 리모델링 완료와 함께 신규 공급됐고 교보생명이 1,900제곱미터 규모의 임대차 계약 체결로 전체 면적의 약 70%가 임차인을 확보했다. 강남권역은 내년 상반기까지 기업의 이전 활동이 마무리되면 공실률은 2%미만의 최저 수준을 유지할 것으로 전망됐으며, 여의도권역은 프라임 오피스 자산을 중심으로 기존의 금융업과 제조업 이외 서비스업, IT, 도매업 등 다양한 산업군의 임차 수요가 확인됐다.

[리테일 시장]

올해 2분기 국내 소매 판매액은 약 99조원으로 전년 동기 대비 1.4%, 전 분기 대비 5.4% 증가했으며, 지난 분기에 이어 백화점 및 면세점의 회복이 두드러졌다. 특히 새로운 전략을 모색하고 있는 브랜드를 중심으로 주요 상권에 대한 신규 확장 활동이 관찰되었는데, 루이비통의 금번 분기 평창동 팝업 스토어 오픈 사례처럼 높은 유동 인구가 집중되는 상권이나 차별화를 바탕으로 팝업스토어나 VIP이벤트 형태의 매장을 오픈하여 MZ세대 및 부유층을 타깃하는 럭셔리 브랜드의 전략은 당분간 지속될 것으로 예상했다. 또한 배스킨라빈스와 던킨도너츠 같은 글로벌 F&B브랜드 또한 코로나 상황에도 불구하고 확장 및 리뉴얼 수요를 보였다. 한편, 온라인 시장 내 신사업 확장 기회 모색을 위한 대기업의 투자 및 인수활동이 지속되고 있는 것으로 드러났다.

[물류 시장]

3분기에는 총 24만 1,000 제곱미터 규모의 신규 A급 물류센터 5개가 수도권 남부지역을 중심으로 공급됐다. 해당 분기 공급량의 절반을 차지한 이천 지역에는 채움 이천 물류센터, SK네크웍스 수도권 이천 물류센터, 팀프레쉬 마장센터, 용인 및 광주지역에는 각각 ADF용인DC와 진우리 물류센터가 준공을 완료했는데, 이들 신규 자산들은 공급과 동시에 빠르게 안정화 되고 있는 것으로 파악됐다. 반면 신선식품 배송 수요 증가와 함께 임대료 프리미엄을 바탕으로 저온 물류센터의 공급이 증가하고 있으나 생산지 직배송 등 다양한 배송 전략이 증가함에 따라 저온 시설의 수요는 상온 시설 대비 일부 더디게 흡수되는 것으로 분석됐다.

[투자 시장]

2021년 3분기 총 투자 시장 규모는 3조 7,000억원으로 전 분기 대비 소폭 하락했다. 오피스 자산 거래 규모는 전체의 약 75% 수준인 약 2조 8,000억원으로 집계됐으며, 도심권역의 SK서린빌딩은 평당 약 3,900만원 이상의 거래가로 지난 2분기 삼일빌딩 이후 서울 주요 3대 업무 권역 내 A급 오피스 시장 역대 최고 거래 단가를 기록했다. 3분기 리테일 자산 거래는 주로 개인간의 소형 자산 거래 위주로 확인됐다.