CBRE코리아는 3일 ‘수도권 물류센터 임차인 현황 조사’ 보고서를 통해 코로나19 확산으로 가속화된 사회구조적 변화는 이커머스 및 삼자 물류(3PL·Third Party Logistics)를 중심으로 올해 수도권 물류센터 수요의 증가를 가속화했다고 설명했다.

특히 올해 신규 A급 물류 자산은 지난 5년 평균 공급량의 약 2배 수준인 184만 제곱미터(㎡) 규모를 기록할 것으로 예상되며, 오는 2022년까지 향후 2년간 총 580만 제곱미터 규모의 추가 공급이 예정돼 있는 등 수도권 지역 내 신규 물류센터의 공급 또한 급격히 증가하고 있어 투자자 및 개발사는 경쟁력 확보를 위해 전략적인 포지셔닝이 필요하다고 분석했다.

해당 보고서는 수도권 내 주요 A급 물류센터 75개 자산을 대상으로 실제 사용 중인 임차인에 관한 산업군, 사용 규모, 선호 자산의 물리적인 특징 및 위치, 임차인 국적 등을 분석, 수도권 물류 시장 수요에 대한 이해와 주요 특징을 파악함으로써 종합적인 시장 정보를 제공하는 데 목적을 두고 있다.

임동수 CBRE코리아 대표는 “수도권 물류 시장의 공급 및 수요에 대한 종합적인 이해를 바탕으로 한 물류센터 실수요자에 대한 심도 있는 이해는 향후 시장의 과잉 공급에 따른 우려 및 공실 리스크를 최소화할 수 있다”며 “임대인은 보다 효율적으로 물류 자산을 운영할 수 있으며 개발사는 임차인의 요구 조건에 맞는 물류 시설 설계, 시공, 운영 및 재개발 잠재력이 있는 노후화된 물류 시설에 대한 적합성 평가도 가능하다”고 말했다.

이번 조사에서 물류 임대차 시장의 가장 큰 수요 동인은 삼자 물류와 이커머스인 것으로 나타났다. 이들은 각각 50.2%, 24.6%로 전체 수도권 A급 물류센터 임대 면적의 약 4분의 3을 사용하는 것으로 조사됐다. 이 중 서울을 중심으로 고양, 김포, 남양주, 부천 등 반경 30km 이내 권역은 전체 면적의 65% 이상을 이커머스가 차지하면서 가장 두드러진 임차 수요를 나타냈다. 반면, 남부의 용인 및 이천을 포함한 31~60km 반경의 구간에서는 삼자 물류 업체가 약 64%의 면적을 차지했다. 특히 전통적인 수도권 물류 시장 허브로 자리 잡은 용인 및 이천 지역에서는 삼자 물류 임차인이 약 75% 수준의 면적을 점유하고 있는 것으로 나타났다. 또한, 식음료(F&B) 수요 또한 다른 도시에 비해 비교적 높은 수준을 보였다.

물류센터 준공 시점에 따라서도 임차인 산업군별 선호도의 차이가 관찰됐다. 준공연도가 5년을 초과하는 자산에서는 삼자 물류가 전체의 약 56%로 절반 이상을 차지한 가운데 이커머스 비중은 약 9.5% 수준으로 나타났다. 반면, 최근 5년 이내 지어진 자산의 경우 삼자 물류, 이커머스 임차인의 사용 면적이 각각 48%, 32%를 차지하며 이커머스 및 삼자 물류 사용자의 대형 규모의 최신 자산에 대한 수요가 증가하고 있음을 보여줬다.

면적별 선호도에 있어서 약 6600 제곱미터(약 2000평) 이하 면적을 사용하는 임차인 수가 가장 높게 나타났으며 사용 면적의 크기가 커질수록 그 수는 전반적으로 감소하는 흐름을 보였다. 그러나 사용 면적이 6만6000제곱미터(약 2만평) 이상일 경우 대형 면적을 선호하는 이커머스의 수요가 오히려 크게 증가해 해당 면적을 사용하는 임차인 수 비중이 증가하는 것으로 조사됐다.

최수혜 CBRE코리아 리서치 총괄은 “이커머스 업체의 경우 효율성 재고를 위해 흩어져있던 복수의 물류센터를 하나의 대규모 면적으로 통합 이전하는 수요가 높게 나타났으나 삼자 물류 업체의 경우 하나의 물류센터를 전체 임차하는 마스터리스를 통해 운영의 효율성 및 화주 선호도의 제고를 꾀하는 것으로 나타났다”고 밝혔다.

수도권 물류 시장의 93.8%는 국내 임차인이 사용하고 있지만, 제조, 의약품, 패션 관련 산업군에서는 외국계 임차인의 비중이 평균 대비 높은 것으로 나타났다.