CBRE코리아가 22일 발표한 ‘2020년 3분기 국내 상업용 부동산 시장 보고서’에 따르면 3분기 상업용 부동산 투자 시장 규모는 전 분기 대비 123%, 전년 동기 대비 71% 증가한 6조 2700억원으로 역대 분기 최고 거래 규모를 기록한 것으로 나타났다. 이는 국내 투자자를 중심으로 견고한 투자 수요가 이어지면서 올 초부터 진행되던 다수의 주요 거래가 3분기에 종결됨에 따른 것이다.

특히, 펜데믹 장기화에 따라 안정적인 자산을 선호하는 기관투자자의 수요로 오피스 거래가 활발한 것으로 나타났다. 실제로 3분기 총 거래 규모 가운데 오피스 거래가 약 76%에 달했으며, 트윈시티남산, CJ제일제당센터, 센터포인트 돈의문, 현대해상강남타워 등 도심과 강남권역을 중심으로 다수의 오피스 거래가 완료되며 전체 투자 규모에 기여한 것으로 분석됐다. 한편, 리테일과 호텔 자산에 대한 기관투자자의 매입 활동은 제한적으로 나타난 반면 수도권 물류 시설에 대한 매입 활동은 안정적인 흐름을 보인 것으로 조사됐다.

임동수 CBRE코리아 대표는 “저금리 기조에 따른 국내 투자 시장의 풍부한 유동성과 더불어 코로나19 사태의 장기화가 국내 투자자의 해외 부동산 투자 활동에 일부 제약 요건으로 작용했다”며 “이에 따라 해외 투자로 예정됐던 국내 자본이 국내 시장에 집중되는 흐름이 관찰됐으며 결과적으로 국내 시장의 매입 경쟁을 보다 심화시켰다”고 말했다. 아울러 “오는 4분기 내로 종결이 예상되는 거래를 감안할 때 올해 총 거래 규모는 지난 2018년 수준인 13조원을 훨씬 상회할 것으로 예상한다”고 덧붙였다.

이커머스 플랫폼의 수요로 신규 및 기존 물류 자산에 대한 임대 수요는 견고하고 유지되고 있으며, 오피스 자산 대비 매력적인 수익률과 팬데믹으로 인한 사회구조적 변화에 따른 물류 수요 확대로 물류 시설에 대한 투자 수요 역시 지속적인 증가세를 보이는 것으로 드러났다.

최수혜 CBRE코리아 리서치 총괄은 “전자상거래 시장 규모의 급성장과 함께 리테일 임차인은 소수의 매장을 주요 상권 내 대형 규모로 오픈하는 흐름이 관찰됐으며, 최근 공급된 신규 물류센터의 경우 준공 후 비교적 빠른 기간 내에 임차인을 확보해 안정화 기간이 단축되고 있다”고 밝혔다.

3분기 분야별 상업용 부동산 시장 분석은 아래와 같다.

오피스 시장

3분기 서울 A급 오피스 시장의 평균 공실률은 11.4%로 전 분기 대비 3.3% 포인트 상승했다. 파크원 오피스 타워 등 여의도권에 예정됐던 대형 규모 신규 오피스 공급이 여의도권 및 서울 평균 공실률 상승을 견인했다. 도심 및 강남권역의 흐름은 비교적 안정적으로 나타났다. 도심권역에서는 전 분기 공급된 신규 자산을 중심으로 활발한 계약 사례가 관찰됐으며, 강남권역은 상반기 법무법인의 권역 이탈로 발생한 면적이 IT 기반 국내 기업의 확장 움직임으로 대다수 흡수되면서 여전히 견고한 수요를 보였다. 한편, 3분기 기준 서울 A급 오피스 시장의 평균 실질 임대료는 제곱미터 당 2만 2164원으로 전 분기 대비 0.4% 상승했다.

리테일 시장

올해 2분기 기준 국내 소매 판매액은 전년 동기 대비 1.4% 감소한 91조 8000억원으로 2분기 연속 역성장을 나타냈으나, 온라인 매출액 증가로 하락 폭은 지난 6월 이후 완화됐다. 전자상거래 시장 성장이 가속화되면서 임차인이 소수의 매장을 주요 상권 내 대형 규모로 오픈하는 방식의 변화가 관찰됐다. 오피스 내 아케이드의 많은 수요를 차지했던 식음료(F&B) 관련 임차인은 재택근무 확산에 따라 주거 지역 인근 주요 상권으로 수요가 이동하는 흐름이 나타났다. 글로벌 력셔리 및 패션 관련 브랜드의 임대차 활동은 이번 분기에 꾸준히 이어졌다. 한편, 코로나19 사태 장기화는 기존 임대인 우위 시장이 임차인 우위 시장으로 변화하는 데 영향을 미치고 있는 것으로 나타났다.

물류 시장

3분기에는 총 약 21만 1210 제곱미터의 신규 A급 물류센터가 수도권 내 공급됐다. 최근 공급된 대부분의 신규 자산이 임차인 확보에 성공하면서 준공 이후 빠르게 안정화되는 흐름을 보였으며, 대부분 이커머스 플랫폼 및 3자 물류 기업(3PL) 업체의 신규 자산 시설에 대한 수요에 흡수된 것으로 조사됐다. 기존 물류 시설에 대한 수요는 물론 물류 자산에 대한 투자자의 수요 역시 견고하게 유지됐다.

투자 시장

주요 3대 업무 권역 가운데 가장 낮은 공실률은 보이는 강남권역은 안정적인 임대 시장에 힘입어 투자 수요가 견고하게 이어지면서 오피스 자산 가치 역시 지속해서 상승하고 있는 것으로 나타났다. 대표적으로 현대해상 강남타워는 평당 약 3천 400만원을 상회하는 수준으로 거래가 종결되며 최고 단위 가격 기록을 경신했다. 현재 거래가 진행 중인 더피나클강남(구 POBA강남타워) 역시 평당 3천 200만원 수준으로 알려지는 등 강남권역 내 오피스 자산에 대한 수요는 당분간 매우 높게 유지될 것으로 전망됐다. 한편 수도권 물류 시설에 대한 매입 활동은 안정적인 흐름을 보였으며, 올해 3분기까지 거래 규모는 총 1조 6000억원 수준으로 집계됐다.