CBRE는 27일 ‘2020년 글로벌 상업용 부동산 시장 전망 반기 보고서’ 발표를 통해 상업용 부동산 시장의 회복은 전반적인 경제 회복 추세보다는 더디나 대부분 섹터가 올해를 시작으로 내년까지 회복세를 지속할 것으로 전망했다.

CBRE는 물류 및 임대주택 시장이 코로나19 여파에 따른 불황에서 가장 빨리 회복될 것으로 내다봤다. 물류 부분은 이커머스의 가속화로, 임대주택 부분은 임대를 선호하는 인구통계학적 동향에 의한 것으로 분석했다.

오피스, 리테일, 호텔 시장은 코로나19로 인한 근본적인 변화를 내재화하기 위해 시간이 조금 더 걸릴 것으로 전망했다. 오피스 부문은 오피스 및 원격 근무가 가능한 하이브리드 인력을 늘릴 것이며, 호텔 부문은 완전한 회복 시점에 도달하기 전에 기업 및 단체 여행의 재개를 준비해야 하고, 리테일 부문은 가속화된 이커머스 수요 증가와 함께 감소한 방문 횟수 대비 구매 금액 증가라는 오프라인 매장에서의 소비 추세를 반영해야 한다고 설명했다.

또한 ‘2020 아시아· 태평양 부동산 시장 반기 전망 보고서’에 따르면 리질리언스 기술(Resilience Tech) 분야가 아태 지역의 전반적인 오피스 시장 수요를 지속해서 뒷받침하고 있는 것으로 조사됐다. 생명과학 및 제약 분야의 수요 확대와 중국 시장의 반등 신호는 보다 광범위한 아태 지역의 회복 가능성을 보여주고 있다고 밝혔다. 물류 부문에서는 이커머스가 전례 없는 속도로 성장하면서 물류 창고에 대한 견고한 수요를 보여주고 있으며, 리테일 및 호텔 부문은 침체기를 겪고 있으나 오프라인 매장의 필요성과 ‘스테이케이션(staycation)’의 인기가 실질적인 회복을 위한 토대가 될 것으로 전망했다.

투자 시장에서는 아태 지역 투자자들이 탄력적인 포트폴리오 구성의 필요성을 느끼며 구조적 기회에 투자하는 경향을 보인다고 밝혔다. 기관투자자들은 합작 투자나 사모펀드를 통해 물류 부문에 자본을 투자하고 있으며, 해외 기관 투자자들은 싱가포르, 중국, 일본과 같은 핵심 도시의 프라임 오피스 자산에 투자하며 방어적인 모습을 보인다고 분석했다.

CBRE 아시아·태평양 및 유럽·중동·아프리카 리서치 총괄 헨리 친 박사는 “코로나19가 세계 경제에 급격한 타격을 입혔지만 아시아·태평양 시장은 올해 말부터 내년까지 뚜렷한 회복세를 보일 것”이라며 "대부분 아태 지역의 이동 제한 및 기타 규제가 해제되고 경제 활동이 재개되고 있으나 회복 범위와 속도는 국가별로 차이가 있고, 북아시아와 뉴질랜드 지역은 그 추세에서 앞서 있다”고 말했다.

이어 “당분간 경기 침체에 따라 저금리 기조가 유지될 것으로 보이며 수익률(Cap rate)과 금리 간 스프레드(spread)가 확대되는 가운데 아태 지역 상업용 부동산 투자 시장의 수요는 안정세를 이어갈 것”이라며 “투자자들은 이동 제한 조치에도 불구하고 상업용 부동산 투자에 관심을 두고 있으며 부채, 안정 자산, 그린필드 물류 개발(신규 물류 자산 개발) 등 다양한 투자 기회를 모색하고 있다”고 덧붙였다.

CBRE는 연초 발표한 ‘2020 아시아·태평양 부동산 시장 전망 보고서’를 통해 향후 상업용 부동산 시장에 나타날 주요 동향으로 탈세계화, 디스인플레이션, 인구통계학적 변화 등을 꼽았다. 이번 반기 보고서에서는 이러한 광범위한 동향과 함께 코로나19의 영향을 반영한 내용을 추가했다.

물류 시장

이커머스 시장의 지속적인 성장으로 현대화 물류 시설에 대한 수요가 급증하면서 물류 시장은 가장 큰 성과를 보이는 상업용 부동산 시장으로 자리 잡았다. 또한, 리테일 업체가 급증하는 수요에 대응하기 위해 충분한 재고량을 보유하고, 중국과의 제조업 의존도를 낮추기 위해 공급망을 다양화함으로써 보관 창고에 대한 추가적인 수요가 발생할 것으로 전망된다.

아태 지역에서는 소비자들이 신선식품 등을 온라인으로 구매함에 따라 저온 저장 시설에 대한 수요가 크게 증가했다. 활황세를 띄고 있는 이커머스 플랫폼과 3자 물류 기업(3PL)의 임대 수요는 투자자를 유치하는 주요 요인으로 작용하고 있다.

오피스 시장

CBRE는 올해 전 세계 오피스의 순흡수면적이 마이너스일 것으로 예상하며 내년 회복이 이뤄지기 전에 전 세계 공실률이 1% 포인트 소폭 상승할 것으로 전망한다. 내년에는 대부분 시장에서 헤드라인 임대료(렌트 프리 또는 할인된 임대 기간이 종료된 후 지불한 임대료)가 3%에서 6%로 하락할 가능성이 높다. 많은 기업은 직원들에게 재택근무 및 오피스 근무의 선택지를 제공하고 있다. 대부분 기업은 바이러스 전염을 막기 위해 사무실 리모델링 및 덜 붐비는 교외 지역으로의 이전 등과 같은 고비용 조치보다는 사무실 내 안내 표시 비치, 공동 구역 폐쇄, 사회적 거리 준수 등의 조치를 하고 있다.

아시아·태평양 시장의 오피스 수요는 최근 몇 달간 개선 폭을 보였으며, 대만 타이베이 및 일본 일부 도시들의 상대적 강세와 함께 중국의 임대 활동이 크게 회복세를 보이며 올해 4분기 초 임대 활동 회복 징후를 보이고 있다.

리테일 시장

코로나 19 발생 직후 이커머스 이용이 급증했음에도 불구하고 물리적 상점의 역할은 여전히 중요하다. 소비자의 물리적 상점 이용 빈도는 줄었지만 더 큰 비용을 소비하고 있는 것으로 나타났다. 또한, 폐쇄적인 쇼핑몰보다 야외 쇼핑센터와 리테일 상점 거리를 선호하는 추세를 보였으며 앞으로 많은 리테일 업체들이 온라인 주문 후 차에서 내릴 필요 없이 지정된 장소에서 물품을 받는 커브사이드 픽업 서비스(Curbside-pickup)를 영구적으로 시행할 전망이다.

아시아·태평양 시장은 폐쇄 및 이동 제한 조치가 점차 완화됨에 따라 지난 5월 이후 소비자들의 심리가 안정기에 접어들고 있다. 그러나 임대인들이 구제책 및 기타 인센티브를 제시했음에도 불구하고 올해 남은 기간 임대 활동에는 큰 변화가 없을 전망이다. 또한, 다른 지역처럼 온라인 소비 채널로의 전환은 계속되나 코로나19로 인한 상황이 더욱 안전하게 개선되면 소비자에게 제품에 대한 다양한 경험과 즐거움을 선사해 줄 수 있는 오프라인 매장이 소비자 경험 영역의 선두에 설 것으로 예상된다.

호텔 시장

레저 여행은 호텔 시장 회복의 첫 단추를 끼울 것으로 예상되나 기업 및 단체 여행이 재개될 때까지는 시장의 완전한 회복이 이뤄지지 않을 전망이다. 호텔 산업의 경우 911테러 사태와 세계 금융 위기 이후 완전히 회복하는 데까지 약 2.5년이 소요됐다. 코로나19로 인한 호텔 시장의 심각한 타격은 상당수의 부동산 리포지셔닝, 매각 및 운영 중단 조치로 이어질 것으로 보인다.

중국, 한국, 일본 대만 등 국내 시장의 역할이 큰 호텔은 ‘스테이케이션’이 새로운 트렌드로 자리 잡으며 최근 몇 달 사이 점진적 회복세를 나타내고 있다. 기업 인센티브 여행 등 단체 여행은 내년 재개될 전망이다. 일부 투자자들은 가격 변동을 틈타 호텔 시설을 공동 주거 시설로 전환할 기회를 엿보고 있다.

임대주택 시장

CBRE는 올해 미국 평균 임대료가 8.8% 감소하고 공실률이 3% 포인트 이상 오를 것으로 예상한다. 하지만 실업률 하락, 인구통계학적 변화, 적극적인 대출 지원 등이 내년부터 오는 2022년까지 꾸준한 회복세를 촉진할 것으로 보인다. 또한, 미국과 유럽에서 임대료와 임대 수요가 회복세를 보이며 임대주택 시장도 점차 회복세를 다시 나타내고 있다.

일본은 아시아·태평양 시장의 주요 임대주택 시장으로 남을 것으로 보이나, 최근 실시된 호주 북 사우스웨일스의 정책 변화와 중국의 규제적 지원은 향후 투자 기회 가능성을 보여준다.