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CBRE코리아, “코로나19 여파에도 상업용 부동산 시장 비교적 건재”

  • 2020-07-23 15:51
  • ACROFAN=류재용
  • jaeyong.ryu@acrofan.com
CBRE코리아가 23일 발표한 ‘2020년 2분기 국내 상업용 부동산 시장 보고서’에 따르면 코로나 19로 인한 리테일 및 호텔 자산에 대한 투자 수요 위축과 함께 전년 대비 제한적 대형 매물 발생으로 올해 2분기 총 투자 시장 규모는 약 3조원을 하회하며 전년 동기 대비 소폭 감소한 것으로 나타났다.

2분기에는 강남권역을 중심으로 활발한 투자 활동이 관찰됐으며 전체 거래 규모 가운데 오피스 자산 거래 비중이 74%에 달했다. 주요 거래로는 글라스타워와 SEI 타워, 하이트진로 서초사옥, 영시티 등이 포함됐다. 물류 자산 거래 규모는 전체의 약 10% 수준으로 국내 기관 투자자의 매입 활동이 대다수로 드러났다. 반면 코로나19의 여파로 위축된 리테일 및 호텔 거래 시장의 경우 기관투자자보다는 200억원 내외 규모의 개인투자자에 의한 거래가 다수를 차지했다.

임동수 CBRE코리아 대표는 “코로나19 잠재 리스크에도 불구하고 오피스 자산 거래는 안정적인 투자 수요에 힘입어 꾸준한 규모를 기록하고 있으며, 특히 코어 자산에 대한 수요가 굳건할 것”이라며 “현재 거래가 진행 중인 현대해상 강남사옥, CJ제일제당 사옥, 파크원타워2 등도 연내 거래 종결이 예상되는 만큼 하반기 오피스 거래 투자 규모 역시 안정세를 유지할 것으로 기대된다”고 말했다.

코로나19 확산으로 물량이 증가한 이커머스 및 3PL(Third Party Logistics) 업체의 수도권 물류센터 면적에 대한 수요는 여전히 활발한 상황이며, 최근 물류센터 개발은 상온 및 저온 시설을 모두 갖춘 복합자산 형태가 다수를 이루는 것으로 분석됐다.

2분기 서울 A급 오피스 시장의 평균 공실률은 전 분기 대비 0.6% 포인트 상승한 8.1%로 나타났다. 최수혜 CBRE코리아 리서치 총괄은 “2분기 2개의 신규 A급 자산이 준공 전 임차인 확보 없이 공급되었으나, 기존 주요 자산을 중심으로는 꾸준한 공실 해소가 관찰됐다”고 밝히며 “단, 올해 하반기 총 51만 제곱미터 규모의 신규 공급이 예정되어 있어 향후 임차인 유치 경쟁이 치열해질 것으로 보이며, 이는 서울 A급 오피스 시장 전반에 걸쳐 영향을 미칠 것으로 예상된다”고 말했다.

2분기 분야별 상업용 부동산 시장 분석은 아래와 같다.

오피스 시장

2분기 서울 A급 오피스 시장의 평균 공실률은 8.1%로 전 분기 대비 0.6% 포인트 상승했다. 특히, 신규 자산 공급으로 평균 공실률이 전 분기 대비 약 3% 포인트 상승한 도심권역에서 공실률 변동 폭이 가장 크게 나타났다. IT 및 금융 관련 임차인의 선호도가 관찰된 강남권역은 낮은 공실률로 대형 임차인 유입이 부재했다. 여의도권역에서는 FKI타워에 일부 임차인이 입주하면서 약 3000여평의 공실 면적이 해소됐다. 하반기에는 여의도권역을 중심으로 대규모 신규 공급이 예정된 만큼 향후 권역 내 임차인 유치 경쟁이 심화할 것으로 보인다. 한편, 2분기 기준 서울 A급 오피스 시장의 평균 실질 임대료는 보합세를 유지했다.

리테일 시장

올해 1분기 국내 소매 판매액은 87조 8000억원으로 전년 동기 대비 2.8% 감소해 지난 5년 만에 처음으로 역성장을 기록했다. 코로나19 여파로 소비자의 구매 형태가 선택적으로 변화하면서 상위 주요 브랜드에 대한 선호도가 증가하고 있는 것으로 드러났다. 최근 몇 년간 주요 트렌드로 부상했던 체험형 리테일은 브랜드 이미지 강화를 꾀하며 주력 제품 외에도 소비자에게 제공하는 서비스를 확장하는 등 진화기에 접어든 모습이 관찰됐다. 코로나19로 여행 제한 및 유통업 관련 규제가 증가하면서 글로벌 리테일 브랜드는 국내 시장 조사 및 시장 진출 전략 모색을 위해 국내 대기업과 파트너십 체결을 확대하고 있는 것으로 나타났다.

물류 시장

2분기 수도권 내 공급된 A급 물류센터는 총 약 53만 235제곱미터로 상반기까지 올해 예정 신규 공급량의 약 70%가 공급이 완료됐다. 코로나 19 사태로 야기된 이커머스 업체의 지속적인 물량 증가는 물류 센터 면적에 대한 임차 수요로 이어지고 있으며, 이에 따라 상반기 대규모 공급에도 불구하고 평균 공실률은 지난해 하반기 9.9%에서 올해 상반기 5.7%로 감소했다. 최근 물류센터 개발은 토지 가격 상승 및 저온 물류센터 수요 급증으로 상온 및 저온 시설을 모두 갖춘 복합 물류센터 형태가 다수를 이루는 것으로 나타났다. 동시에 순수 저온 시설 개발로만 구성된 A급 저온 물류센터 개발도 증가하는 추세를 보였다.

투자 시장

2분기 총 투자 시장 규모는 약 3조원을 하회하며 전년 동기 대비 소폭 감소했다. 강남권역을 중심으로 주요 거래가 활발하게 관찰된 오피스 거래가 전체의 74%를 차지했다. 물류 자산 거래 규모는 전체의 약 10% 수준을 보였으며, 안정적인 임대수익이 기대되는 중소규모의 상온 물류센터 거래가 활발하게 나타났다. 한국은행의 연이은 금리 인하 효과 및 시장의 풍부한 유동성의 영향으로 2분기 서울 A급 오피스 평균 수익률은 전 분기 대비 0.2% 포인트 하락한 4.5%, 수도권 프라임급 물류센터의 평균 수익률은 전 분기 대비 0.2% 포인트 하락한 5.9%를 기록했다.